Logistikimmobilien in der City

„Innovation auf allen Ebenen“

Die Anforderungen an stadtnahe Logistikimmobilien machen neue ­Ansätze erforderlich. Mit gemischt genutzten, kleinteiligen „City Docks“ entwickelt Panattoni Europe ein Konzept. Mike Evers, Head of Business Development Business Parks, erklärt, warum sich das Rollenverständnis von Projektentwicklern ändern muss und wie Panattoni Europe mit den „City Docks“ eine tragfähige Lösung für die City-Logistik gelungen ist.

Mike Evers, Panattoni Europe © Panattoni

LT-manager: Es gibt viele Themen, mit denen sich die Logistikimmobilien­branche derzeit auseinandersetzen muss. Panattoni Europe beschäftigt sich gerade intensiv mit dem Thema Zukunft der City-Logistik. Warum?
Mike Evers: Die Schwierigkeiten, vor denen die Logistik der Städte steht, sind enorm und akut. Zeiteffizienz und maximale Flexibilität, Mengenzuwächse, diverse Auflagen seitens der Kommunen und vor allem der eklatante Mangel an geeigneten, innerstädtischen Flächen bestimmen bereits heute den Alltag der Logistiker, vor allem der Paketdienste. Das wird in der Zukunft hoffentlich besser werden, wenn die Kommunen erkennen, dass sie die Rahmenbedingungen für die Versorgungsinfrastruktur der Bürger verbessern müssen.

LTM: Sie scheinen ernsthaft besorgt…
Evers: Das bin ich. Die Zustellung an Endkunden von gut angebundenen, jedoch weiter außerhalb liegenden Logistikstandorten wird durch verschiedene Faktoren enorm erschwert. Dazu zählt nicht nur das hohe Verkehrsaufkommen, sondern auch die Lärm- und Schadstoffverordnungen in den Städten, also regulatorische Maßnahmen wie Umweltzonen und Fahrverbote. Vor allem aber lässt sich seit Jahren eine zunehmende Flächenknappheit für passende Grundstücke verzeichnen, zu der sich noch ein akuter Arbeitskräftemangel gesellt. Keine einzige Logistikregion in Deutschland verfügt laut Logix-Studie von 2018 derzeit gleichzeitig über hohe ­Flächen- und Arbeitskräftepotenziale. Unterdessen haben wir eine starke und kontinuierliche Zunahme des E-Commerce, also des Onlinehandels, und ein damit verbundenes, überproportionales Wachstum des Sendungsvolumens zu verzeichnen. Damit haben sich auch die Distributionsstrukturen der städ­tischen Logistik verändert. Die Nähe zu den Verbrauchern ist durch die steigenden Anforderungen der Konsumenten an die Lieferung – Stichwort Same-Day- und Same-Hour-Delivery – speziell mit Blick auf die innerstädtische Versorgung im B2C-Segment unabdingbar geworden. Entsprechend hoch ist die Nachfrage nach strategisch sinnvoll und verkehrstechnisch günstig gelegenen Gewerbegrundstücken in den Innenstädten und Stadträndern. Das gilt insbesondere für die so genannte „letzte Meile“. Es ist genau diese Kombination aus immer schwierigeren Bedingungen der City-Logistik bei gleichzeitig enorm wachsendender Nachfrage, die uns umtreibt.

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LTM: Wie will Panattoni Europe diese Schwierigkeiten lösen?
Evers: Um die Probleme zu lösen, ist Innovation auf allen Ebenen gefragt. Hier sind alle Beteiligten gefragt, die Kommunen, die Dienstleister, aber auch die Projektentwickler. Wir müssen neue konkrete Lösungen entwickeln. Patentrezepte hat derzeit niemand.

LTM: Fangen wir mit dem Projektentwickler an. Was muss getan werden?
Evers: Das Selbstverständnis muss sich ändern. Wir können uns nicht mehr als diejenigen verstehen, die eine bestimmte Menge Beton auf einer grünen Fläche verbauen. Vielmehr muss unsere Aufgabe vor allem darin bestehen, intelligente Lösungen für zunehmend komplexe Probleme zu finden. Das wiederum heißt, wirklich innovative und intelligente Konzepte für die aktuelle als auch zukünftige Logistikimmobilie zu
entwickeln.

LTM: Sie fordern Innovation auf mehreren Ebenen. Was ist an der Entwicklung von Business Parks, die Panattoni Europe unter dem Titel „City Docks“ vermarktet werden, innovativ?
Evers: Die „City Docks“ haben mit herkömmlichen Logistikimmobilien nicht viel gemein. Sie ergänzen als klein­teiligere, flexible Einheiten, die in einem Business-Park zusammen­gefasst werden, die großflächigen Logistikzentren außerhalb der Städte. Das bedeutet, dass wir die Einheiten insgesamt kleiner und kompakter machen, vor allem aber, dass wir sie direkt in die Städte holen und sie nicht nur auf den Bedarf der City-Logistik, sondern multifunktional auf verschiedene Gewerbe ausrichten.

LTM: Inwiefern lösen die City Docks damit die von Ihnen genannten Probleme von Flächen- und Arbeitskräftemangel oder die schwierige ­Verkehrssituation in den Städten?
Evers: Die „City Docks“ liefern eine komplexe Lösung für ein komplexes Problem. Gleich mehrere Faktoren sind hier entscheidend: Größe, Nutzbarkeit, Lage und Attraktivität. Bei den Business Parks wird die zu ent­wickelnde Fläche gering gehalten, sodass nicht mehrere tausend Quadratmeter bebaut werden müssen. Den Mietern stehen bereits Einheiten ab rund 700 Quadratmeter Fläche zur Verfügung. Gleichzeitig sind diese Einheiten flexibel nutzbar. Die Business Parks stehen einem breiten Spektrum an Zielgruppen offen, da die Flächen hinsichtlich Ausstattung und Aufteilung an den individuellen Bedarf ausgerichtet werden können. Vom kleinen bis mittelständischen Gewerbebetrieb bis hin zu Filialketten, die einen Showroom oder ein Repair Center anbieten, aber auch Start-ups finden hier die richtigen Bedingungen, um ihr Geschäft aufzubauen. Mieter können bei Bedarf schnell und einfach weitere oder ­größere Flächen anmieten, sodass dem oftmals schnellen Wachstum Rechnung getragen werden kann. Auch individuelle Umbauten sind möglich. Bei aller Flexibilität verlieren wir aber die Logistik nicht aus den Augen. Die City Docks sind bestens für die Belieferung von Betrieben oder Verbrauchern geeignet und damit für Logistiker mindestens genauso interessant wie für jeden anderen Mieter.

LTM: Wie sieht es mit den Faktoren Lage und Attraktivität aus?
Evers: Mit der citynahen Lage verfolgen wir eine Doppelstrategie. Wir umgehen zum einen die widrigen Verkehrs­bedingungen in den Städten, indem wir Immobilien bereits innerstädtisch oder zumindest stadtnah entwickeln. Gleichzeitig lösen wir das Problem des Arbeitskräftemangels, indem wir dort bauen, wo Fachkräfte tatsächlich leben. Dazu kommt die günstige Verkehrsanbindung. Damit sind wir dann auch schon beim Stichwort Attraktivität. Unternehmen müssen branchenübergreifend attraktive Bedingungen für ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter schaffen. Das ist nicht nur ein Grund für die zentrumsnahe Standortwahl vieler Unternehmen, sondern auch für die Realisierung attraktiver Gewerbeimmobilien, in denen Menschen sich gerne aufhalten. Genau das ist der Anspruch, den wir bei der Entwicklung der Business Parks verfolgen. Ein weiterer Faktor hier ist der breite Service mit einer Reihe von Dienstleistungen, die wir bei Anmietung der „City Docks“ zur Verfügung stellen. Hier bieten wir das Rundum-Sorglos-Paket für unsere Mieter samt Facility Management und einer 24/7-Hotline.

LTM: Wie weit ist Panattoni Europe bei der Verwirklichung des Konzepts? Sind die City Docks noch reine Zukunftsmusik, oder sind schon erste, konkrete Schritte zur Realisierung unternommen werden?
Evers: Es sind weit mehr als nur erste Schritte. Unser mittlerweile sechsköpfiges Team, das auf die Entwicklung der City Docks spezialisiert ist, arbeitet auf Hochtouren. Die Business Parks werden überwiegend spekulativ ent­wickelt. Wir haben uns bereits Grundstücke in wichtigen Ballungszentren wie Berlin und Stuttgart gesichert. In Berlin Spandau etwa entstehen nur wenige Kilometer vom Stadtzentrum entfernt rund 15.000 Quadratmeter Nutzfläche in kleinteiligen, flexiblen Einheiten, die verschiedenen Nutzern offenstehen. Wir beginnen dort Anfang nächsten Jahres mit den Rückbauarbeiten und wollen die Immobilie bereits Ende 2020 an die Mieter übergeben. Doch zugegeben: Die Herausforderung ist und bleibt die Suche geeigneter innerstädtischer Grundstücker. Weitere Grundstücke werden zeitnah hinzukommen. Insgesamt wird Panattoni Europe in den nächsten drei Jahren gut eine Milliarde Euro in citynahe Gewerbeimmobilien investieren. In Deutschland investieren wir aktuell etwa 100 Millionen Euro.

LTM: Vielen Dank für das Gespräch.

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