Logistikimmobilien

Logistik am Puls der Metropolen

Die Corona-Pandemie brachte für die Logistik­branche Herausforderungen mit sich – sowohl in der Supply Chain als auch bei der Nachfrage nach Logistikimmobilien. Aber wobei handelt es sich um kurzfristige Trends und welche Entwicklungen werden das ­Segment dauerhaft prägen? Jim Hartley, Business Unit Director Northern Europe des ­Immobilienentwicklers Segro, gibt Antworten.

Jim Hartley, Business Unit Director Northern Europe bei Segro. © Segro

LT-manager: Herr Hartley, vor einigen Monaten wurden wir alle von der Corona-Pandemie überrascht. Welche konkreten Folgen ergaben sich für den Logistikimmobilienmarkt?
Jim Hartley: Es stimmt, dass das Virus die Nachfrage nach Logistikflächen verändert und in vielen Fällen erhöht hat – vor allem in den Metropolregionen. Einerseits wollen Arbeitgeber natürlich ihre Teams bestmöglich vor Ansteckungen schützen. Die Umstellung von einem Einschicht- auf einen Mehrschichtenbetrieb war keine Seltenheit, sodass zum Teil doppelte Infrastrukturen geschaffen oder ganze Hallenbereiche hinzugemietet werden mussten, damit die Arbeiter der unterschiedlichen Schichten nicht mit­einander in Kontakt kamen. Für einige Unternehmen ging es aber auch ganz konkret darum, die steigende Auftragslage abbilden zu können. Das betrifft vor allem Akteure im E-Commerce-Sektor. Dort ist dem Researchunternehmen eMarketer deutschlandweit der Umsatz im ersten Halbjahr 2020 um mehr als 16 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen und der gesamte Anteil am Einzelhandel lag erstmals über zehn Prozent. Diese starke Auftragslage ist natürlich mit höheren Flächenbedarfen verbunden, für die wir als Entwickler und Eigen­tümer eine Lösung finden mussten.

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LTM: Wie mussten Sie als Immobilien­entwickler konkret darauf reagieren?
Hartley: Für uns war es das oberste Gebot, flexibel zu bleiben und dieses Flächenwachstum nicht zuletzt für unsere Bestandskunden zu ermög­lichen. Wie zahlreiche andere Aspekte auch ist der Schlüsselfaktor Flexibilität aber nicht neu. Wir bei Segro sind seit über 50 Jahren in Deutschland aktiv und entwickeln seit Längerem unserer Gewerbeparks und Logistikimmobilien so, dass sich unterschiedliche Flächentypen flexibel miteinander kombinieren und einzelne Hallen nach Mieterwunsch aufteilen oder nachrüsten lassen, zum Beispiel mit einer Mezzaninebene für Büros. Schließlich gibt es viele weitere Faktoren, die ein hohes Maß an Flexibilität erforderlich machen – bereits seit Jahren ändern sich die Flächenbedarfe bei Produzenten und Logistikern kontinuierlich.

LTM: Die aktuelle Situation verstärkt ­also bereits bestehende Trends?
Hartley: Absolut. Bereits vor Corona konnte niemand genau vorhersagen, wie sich die Logistikimmobilie der Zukunft exakt entwickeln wird – wir wissen nur, dass stetig neue Herausforderungen für unsere Mieter hinzukommen, die wir flächenmäßig abbilden müssen. Einige dieser Trends sind branchen- oder technologiebezogen. So ermöglicht beispielsweise der Vormarsch des 3D-Drucks eine Vor-Ort-Fertigung von Ersatzteilen, anstatt dass diese wie bisher zwischen­gelagert werden mussten. Das erfordert andere Immobilien im Bereich Light Industrial: Die Objekte müssen eine enge Verzahnung von Logistik- und Produktionsbereichen gewährleisten und vor allem möglichst nah beim Endkunden sein. Zudem müssen Büro- und Serviceflächen vorhanden sein, um Kundentermine abzuwickeln und die eigenen Produkte vor Ort in Szene zu setzen. Eine ähnliche Herausforderung in Sachen Flächenbedarf bieten die immer größeren Warensortimente im E-Commerce bei immer kürzerer Lieferzeit. Auch hierfür ist die Kundennähe einer der wichtigsten Faktoren. Dennoch dürfen wir die gesellschaft­lichen Megatrends nicht außer Acht lassen – allen voran die Reurbanisierung. Sie sorgt dafür, dass die Städte immer weiter wachsen und immer mehr Menschen mit Waren versorgt werden müssen, die ihnen sowohl analog als auch digital zur Verfügung stehen müssen.

LTM: Die Städte werden also immer bevölkerungsreicher. Wie gehen Sie mit dem Problem der begrenzten Flächen um?
Hartley: Wir konzentrieren uns bereits seit über einem Jahrzehnt besonders auf Brownfield-Redevelopments. Das bedeutet, dass wir Industriebrachen oder brach liegende, aber erschlossene Grundstücke als moderne Gewerbeimmobilie neu am Markt positionieren. Auf diese Weise reduziert sich auch die Flächenversiegelung in den ­Metropolregionen, da kein neues Bauland ausgewiesen werden muss. Inzwischen haben wir in zahlreichen Ballungsgebieten entsprechende Projekte erfolgreich realisiert – in den verschiedensten Dimensionen. ­Beispielsweise haben wir in Köln, Düsseldorf und Frankfurt moderne CityParks realisiert, also kleinteilige Gewerbeparks mit Bereichen für urbane Logistik, leichte Produktion, Service und vereinzelt auch Kultur- und Freizeiteinrichtungen. Dabei haben wir stets einen breiten ­Mietermix aus unterschiedlichen Branchen im Blick. Diese Parks zeichnen sich neben der eingangs erwähnten ­Flächenflexibilität auch dadurch aus, dass sie nur wenige Kilometer Luftlinie von den Stadtkernen sowie von wichtigen neuralgischen Punkten wie zum Beispiel dem jeweiligen Flughafen entfernt sind. Aber auch großflächige Big-Box-Immobilien entwickeln wir auf diese Weise. Bestes Beispiel ist unser Projekt in der Nähe von Dortmund, wo wir ein stillgelegtes Kohlekraftwerk zu einem modernen Logistik- und Gewerbe-Standort für Unternehmen unterschiedlichster Branchen und ­Größen revitalisieren.

LTM: Welche Ausgangssituationen ­herrschen auf den Grundstücken, bevor Sie sie entwickeln?
Hartley: Das ist ganz unterschiedlich. Für unseren CityPark Köln beispielsweise haben wir eine alte Lackfabrik, nur circa 4 Kilometer vom Kölner Dom entfernt und in direkter Nachbarschaft zum Trendviertel Köln-Ehrenfeld erworben und neu entwickelt. Dabei bestand das Problem, dass der Boden durch Lackrückstände kontaminiert war und wir eine Bodenrevitalisierung durchführen mussten. Aber auch an anderen Standorten war die Ausgangslage äußerst komplex: In Frankfurt am Main hat Segro ein altes Militärgelände der US Army übernommen und unter anderem eine umfangreiche Renaturierung des angrenzenden Flussbetts durchgeführt. Unser erster voll entwickelter CityPark in Düsseldorf war zuvor die Wirkstätte eines Stahlbauunternehmens, wobei ein Teil der Immobilie unter Denkmalschutz steht. Inzwischen ist er zur gewerblichen Heimat von Logistikern wie der DHL, aber auch von anderen Unternehmen wie dem Elektrogroßhändler Sonepar bis hin zur Kreativagentur McCann Erickson geworden. Auch das Innovationszentrum des 3D-Druckspezialisten EOS befindet sich dort. Somit ist der Park zur Wirkstätte unterschiedlich­ster Unternehmen geworden – und das unter Beibehaltung des historischen Flairs. Schließlich haben wir die denkmalgeschützten Fassaden des ehemaligen Stahlwerks flexibel in unser Projekt integriert, sodass ein einzigartiges Ensemble aus Alt und Neu entstanden ist. Das Ergebnis hat uns übrigens so gut gefallen, dass wir mit unserer Deutschlandzentrale gleich selbst eingezogen sind. Auch für das Düsseldorf Umfeld gibt es eine Boulderhalle des Unternehmens Superblock.

LTM: Welche Regionen stehen bei Ihnen aktuell besonders im Fokus?
Hartley: Neben der Rhein-Main-Region sowie den Metropolregionen Stuttgart und Berlin konzentrieren wir uns aktuell vor allem auf die Region Rhein-Ruhr mit dem Ruhrgebiet als größtem Ballungszentrum Deutschlands. Dort treffen große Herausforderungen auf ein ebenso großes Potenzial im Logistik- und Produktionsbereich. Auf der einen Seite müssen Millionen Einwohner in der Region Rhein-Ruhr versorgt und Warensendungen in alle Welt koor­diniert werden. Zudem sind vor allem in den klassischen Ruhrpottstädten die Grundstücke sehr begrenzt, weshalb an einem Brownfield-Redevelopment oftmals gar kein Weg vorbeiführt. Auf der anderen Seite bieten vor allem die Städte Düsseldorf, Köln und Bonn exzellente wirtschaftliche Fundamentaldaten, und auch die früheren Industriestädte vollziehen nach und nach den Wandel zum modernen Logistik- und Dienstleistungsstandort. Für Logistikunternehmen ergeben sich zudem einzigartige infrastrukturelle Möglichkeiten: Der Flughafen Köln-Bonn beispielsweise ist einer der leistungsstärksten Luftfracht-Hubs in ganz Europa, während sich in Duisburg der größte Binnenhafen der Welt befindet – der zudem einer der Endpunkte für das Mammutprojekt „One Belt, one Road“ ist, auch bekannt als neue Seidenstraße. Zudem sind nicht nur die Land- und Schienenwege, sondern auch die Wasserstraßen im geo­grafischen Zentrum Europas gut ausgebaut. Das DUSS-Terminal Köln-Eifeltor ist einer der wichtigsten multimodalen Umschlagplätze zwischen Straße und Schiene in ganz Deutschland. Aus all diesen Gründen sind wir mit besonders vielen Projekten in der Region vertreten, die wir in Phasen entwickeln und somit immer weiter vergrößern. Neben den angesprochenen Immobilien in Köln und Dortmund revitalisieren wir zurzeit ein ehemaliges thyssenkrupp-Areal zum Segro Logistics Park Oberhausen, für den wir unlängst die Baugenehmigung für weitere 48.000 Quadratmeter Nutzfläche erhalten haben. In Krefeld sind wir mit einem weiteren Logistikpark vertreten – mit mehr als 200.000 Quadratmeter Mietfläche handelt es sich um unser größtes Objekt in ganz Deutschland.

LTM: Neue Logistikimmobilien bedeuten auch mehr Individualverkehr. Wie reagieren Sie darauf?
Hartley: Unser Anliegen ist es, vor allem die zentralen innerstädtischen Verkehrsknotenpunkte zu entlasten. Dies gelingt mit einem feingliedrigen Netz an urbanen Logistikflächen und kurzen Wegen zum Endkunden. Zudem befassen wir uns intensiv damit, alternative Liefermethoden zu ermöglichen und stellen beispielsweise immer häufiger E-Ladesäulen auf, um E-Lastenfahrzeuge, E-Bikes und ähnliche Last-Mile-Lieferstrategien zu ermöglichen. In der Nähe von Paris haben wir zudem ein Logistikzentrum realisiert, das eine Anbindung der Innenstadt per Schiff ermöglicht. Dies garantiert schnellere Lieferungen und schont zudem die Umwelt.

LTM: Eine aktuelle Umfrage von KPMG zeigt, dass der Faktor Umweltschutz für deutsche Unternehmen angesichts von Corona eher in den Hintergrund rückt. Hat das Folgen für die Entwicklungweise von Logistikimmobilien?
Hartley: Ich denke nicht. Inzwischen hat sich innerhalb der Logistikbranche die Erkenntnis durchgesetzt, dass Ökologie und Wirtschaftlichkeit Hand in Hand gehen. Die Möglichkeit einer energiesparenden Betriebsweise reduziert schließlich die Betriebs­nebenkosten deutlich. Gleichzeitig setzt sich innerhalb der Branche der Trend zu einem konsequenten Monitoring der Verbräuche durch, um in­effizientes Verhalten möglichst schnell zu entdecken und zu optimieren. Gleiches gilt für die Installation von Photovoltaikpaneelen und ähnlichen Möglichkeiten, die benötigte Energie gleich selbst im Areal zu produzieren. All diese Maßnahmen sind auch aus rein ökonomischer Sicht sinnvoll. Zum Ansatz von Segro gehört es beispielsweise, nachwachsende Baumaterialien wie zum Beispiel Holzbinder statt der klassischen Stahlträger zu verwenden, bei unseren Brownfield-Redevelopments möglichst viel Bauschutt zu recyceln und mit gezielten Maßnahmen die lokale Biodiversität zu stärken – unter anderem in Form von Insektenhotels oder Vogelnisthöhlen, aber auch Schafs- und Büffelherden, die lokale Produkte wie Wolle oder Milch für Mozzarella produzieren und sich automatisch auch noch um die Rasenpflege kümmern. Mit anderen Worten: Wir werden weiterhin nachhaltige Ansätze fokussieren. Zudem bin ich mir sicher, dass der Umweltaspekt auch zur Arbeitgeberpositionierung immer wichtiger wird – schließlich drängt eine junge Generation in den Arbeitsmarkt, die für Umwelt- und Klimathemen einsteht und für die eine nachhaltige, aber auch ansprechende Arbeitsatmosphäre wichtig ist.

LTM: Das klingt beinahe so, als hielte ­der Trend zum New Work auch bei Logistikimmobilien Einzug?
Hartley: Definitiv. Ich bin sicher, dass wir auch bei Logistik- und Light-Industrial-Objekten darauf achten müssen, dass sich Arbeitnehmer wohlfühlen. Das beginnt bei der ÖPNV-Anbindung, die einen bequemen Arbeitsweg ermöglicht, umfasst aber auch besagte Umweltthemen sowie bauliche Aspekte, die das Arbeiten angenehmer machen – unter anderem einen natürlichen Tageslichteinfall und eine gute Raumluftqualität. Schließlich hängt die Expansionsfähigkeit von Logistikunternehmen unter anderem davon ab, ob sie neues Personal akquirieren können. Ich sehe also keinen Grund, warum wir die Ideen des New Work nicht auch für Industrieimmobilien übernehmen sollten. Sowohl eine hochwertig eingerichtete Lounge mit einer bemoosten Seitenwand, die als Ort des sozialen Austauschs dient, als auch Außenbereiche mit Freizeitangeboten wie einer Kletterwand oder einem kleinen Basketballplatz können die Arbeitsqualität maßgeblich aufwerten und dazu beitragen, dass sich die Mitarbeiter schneller mit ihrem Arbeitgeber identifizieren. Zudem können dadurch gezielt Defizite in der lokalen Infrastruktur ausgeglichen werden: Wenn in der Gegend keine guten ­Restaurants vorhanden sind, bietet sich beispielsweise die Kooperation mit lokalen Food Trucks an, um den Mitarbeitern mittags ein attrak­tives Speisenangebot zur Verfügung zu stellen. Was also am Anfang nach einer unwichtigen Spielerei klingen mag, kann bald schon zum wichtigen Faktor werden, um die eigene Marktpräsenz zu stärken oder auszubauen.

LTM: Zum Abschluss noch ein etwas anderes Thema: Das 100-jährige ­Firmenjubiläum fiel für Segro in das Corona-Jahr 2020. ­Hatten Sie trotzdem Gelegenheit, ein wenig zu feiern?
Hartley: Natürlich konnten wir nicht so feiern, wie es eigentlich geplant war. Dafür freue ich mich aber persönlich umso mehr, dass wir ein wichtiges Vorhaben realisieren konnten: Unseren Segro Centenary Fund, einen Fund, mit dem wir in den kommenden zehn Jahren insgesamt über zehn Millionen Euro europaweit an Hilfsorganisationen spenden werden. In diesem Jahr konzentrieren wir uns dabei vor allem auf Projekte, die dazu beitragen, Nothilfe in Zeiten von Corona zu schaffen und die direkten wirtschaftlichen Folgen der Pandemie abzumildern. In Deutschland kommen die Zuwendungen unter anderem der Münchener Tafel und der Diakonie Düsseldorf zugute. Ansonsten sehe ich das Jubiläum eher als Motivation: Unsere erste Halle in Slough bei London ist nach einhundert Jahren immer noch in Nutzung. Dieses ehrgeizige Ziel verfolgen wir auch mit unseren aktuellen Projekten – denn ohne zu wissen, wie die Logistik in zehn, fünfzig oder einhundert Jahren funktioniert, wollen wir Immobilien entwickeln, die mit der Zeit gehen und sich immer wieder umrüsten lassen können.

LTM: Vielen Dank für das Gespräch.

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