Investieren in Lagerflächen

Logistik genießt Aufmerksamkeit der Investoren

Die hohe Nachfrage nach Investments in Logistikimmobilien zeigt, dass viele Investoren auf der Suche nach einer Nische sind Projektentwickler Panattoni Europe hat im Zeitraum von 2015 bis 2017 mehr als 3,8 Millionen Quadratmeter Logistikfläche entwickelt. Fred-Markus Bohne, Managing Partner für Deutschland bei der europäischen Tochtergesellschaft des Unternehmens, gibt Einblick in den Markt mit seinen Chancen und Limitierungen.

Fred-Markus Bohne, Managing Partner für Deutschland bei Panattoni Europe. © Panattoni

LT-manager: Welche Kapitalgeber zeigen besonderes Interesse an Logistikimmobilien?
Fred-Markus Bohne: Fast alle, darunter Staatsfonds, Versicherungsgesellschaften, Pensionsfonds und Privatanleger. Vor allem der rasante Wandel des E-Commerce ruft Logistikimmobilien auf den Plan der Anleger. Logistik ist populär geworden. Allerdings haben Investoren unterschiedliche Präferenzen. Anlageklasse, Risiko­profil und Standortfaktoren bilden eine dreidimensionale Matrix, die ein gutes Investment ausmacht.

LTM: Was macht ein Investment in ­Logistikimmobilien lukrativ?
Bohne: Das Spektrum ist vielfältig. Logistikimmobilien unterscheiden sich in Assetklassen wie E-Commerce-Fulfillment-Center, Single-Tenant-Immobilien in Form von sogenannten „Big Boxes“, Multi-User-Immobilien, Anlagen zur Werksversorgung der Industrie oder Logistik-Hubs zur Versorgung der Innenstädte. Darüber hinaus verfolgen Investoren unterschiedliche Strategien, wie beispielsweise Core-, Value-Added- oder opportunistische Strategien und gehen dementsprechend mehr oder weniger Risiko ein. Erfahrungsgemäß setzen Investoren auch unterschiedliche geografische Schwerpunkte. Panattoni Europe ist in Großbritannien, Deutschland, Polen, Tschechien, der Slowakei und Rumänien tätig. In den osteuropäischen Ländern beobachten wir Ambitionen der Anleger verstärkt in Logistik- und Fulfillment-Center für den E-Commerce zu inves­tieren. Diese Immobilien dienen nicht nur der Versorgung lokaler Märkte, sondern sollen auch Westeuropa versorgen. In Westeuropa drängt langfristiges Kapital von institutionellen Core-Anlegern auf den Markt und hat zu einem Nachfrageüberhang geführt. Daher gehen viele Unternehmen schon seit geraumer Zeit langfristige Mietverträge an osteuropäischen Standorten ein und beliefern von dort aus den westeuro-päischen Markt. Hier ist das Investment – noch – vergleichsweise günstiger. Der Unterschied fällt insbesondere im Vergleich zwischen Polen und Deutschland auf. Bei Anlegern hat sich die Erkenntnis durchgesetzt, dass Indus­trie- und Logistikimmobilien nicht nur vergleichsweise hohe, sondern auch stabile Returns on Investment erwirtschaften.

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LTM: Wie schätzen Investoren das Risiko der Projektentwicklung ein?
Bohne: In der Regel übernehmen wir als Projektentwickler das Entwicklungsrisiko, das ist unser Job. Nichtsdestotrotz bestimmt das Vermietungsrisiko den Preis und die Rendite. Wenn ein Entwickler ohne Vorvermietung spekulativ für einen Investor plant, wird das Vermietungsrisiko in der Regel geteilt und der Anleger kann eine höhere Rendite erwarten. Demnach erwirbt man beispielsweise eine langfristig vermietbare Immobilie durch das Forward-Funding einer Projekt­entwicklung zu einem besseren Preis, als eine ertragreiche Bestandsimmobilie. In dem Fall verspricht das gleiche Objekt bei gleicher Mietbindung und Vertragsgestaltung durch das Forward-Funding in Zusammenarbeit mit einem Projektentwickler eine Rendite von beispielsweise 5,5 Prozent, während eine Bestandsimmobilie nur 5 Prozent Rendite erwirtschaftet. Ultra-Core-Anleger sind entsprechend ihrer Anlagestrategie nicht bereit, das Risiko in der Entwicklungsphase mitzutragen und Core-Anleger investieren in der Regel in fertiggestellte Objekte oder sichern sich durch ein Forward-Commitment ab. Das Forward-Funding einer spekulativen Projektentwicklung entspricht Anlegern, die eine Core-Plus oder Value-Added-Strategie verfolgen. Dahinter stehen Spezialisten, die sich auf dem Industrie- und Logistik­immobilienmarkt gut auskennen und für höhere Renditechancen gerne ein gewisses Vermietungsrisiko eingehen.

Von Panattoni entwickelt: Der City Logistics Park 1 bei Warschau, Polen. © Panattoni

LTM: Wie schätzen Sie die aktuelle Marktsituation ein?
Bohne: Die Renditekompression lässt Investoren kaum Spielraum, sodass es einen Unterschied macht, ob man in ein gewinnbringendes Anlageobjekt mit einer Rendite von 4,25 Prozent investiert oder ein Objekt mit Aussicht auf 5,5 bis 5,75 Prozent Rendite spekulativ entwickelt. Preisdruck entsteht vor allem durch asiatische Investoren, die auf den europäischen Markt drängen und hat dazu geführt, dass Core- und Core-Plus-Anleger zunehmend in spekulative Projektentwicklung investieren. Auf diese Weise ist das gleiche Objekt mit besseren Renditeaussichten erhältlich. Außerdem sind in der Projektentwicklung die Chancen höher den Zuschlag zu erhalten, als im Ausschreibungsprozess mit zehn Investoren zu konkurrieren.

LTM: Welche Kapitalstrukturen halten Sie für die Projektentwicklung am geeignetsten?
Bohne: Projektentwickler können mit einem bestehenden Netzwerk aus Investoren arbeiten oder einzelne Projekte außerhalb dieser „Family and Friends“ vergeben. Letzteres ist in der Regel schwieriger und weniger effi­zient, aber manchmal ziehen auch wir diese Variante vor. Ein breites Angebot für Investoren ermöglicht uns sowohl den Bedarf von teilweise großen Kunden zu decken, die möglicherweise eine Produktionsimmobilie mit 50.000 m2 Fläche benötigen, als auch Fulfillment-Center mit rund einer Million Quadratmeter Fläche für Amazon an mehreren Standorten in Europa zu entwickeln. Um als Projektentwickler eine solche Angebotsvielfalt zu bieten, braucht es große, leistungsstarke Teams vor Ort. Anders als im Fondsmanagement sind eine zentralisierte Struktur und kleine Teams in der Projektentwicklung nicht zielführend. Erfolgreiche Projektentwicklung setzt einen Zugang zu Grundstücken, Mietern und den lokalen Teilmärkten voraus. Das kann eine ­Herausforderung sein, da die Projekte mit hohen Investitionen verbunden sind und sich das Geschäft nach ­Entwicklungszyklen richtet. Projekt­entwickler müssen daher stetig den Markt im Blick behalten und das An­gebot dementsprechend anpassen.

Sucht nach Logistikflächen im stadtnahen Umfeld: Fred-Markus Bohne. © Panattoni

LTM: Nun ist die Nachfrage von Seiten des Kapitalmarkts mindestens ebenso groß wie auf Seiten der Nutzer. Wie decken Sie den hohen Bedarf?
Bohne: Die spekulative Entwicklung von Industrie- und Logistikimmobilien ermöglicht uns relativ schnell auf die Marktnachfrage zu reagieren. Diesen ­Ansatz verfolgen wir bereits seit 2016. Doch die Situation hat sich verschärft. Die Nachfrage steigt zunehmend, während behördliche Genehmigungsprozesse komplexer und langwieriger werden. Zudem besteht ein gravierender Flächenmangel in den Logistik-Hotspots in Deutschland. Dem begegnen wir, indem wir den Bedarf antizipieren und Flächen im großen Stil spekulativ bereitstellen. Für dieses Vorhaben haben wir uns bereits Grundstücksflächen in zahlreichen logistischen Top-Regionen Deutschlands gesichert. Bis Ende 2019 sollen es Flächen von rund einer Million Quadratmeter sein. Geplant sind spekulativ entwickelte Logistikparks in den Regionen Berlin, Hamburg, Hannover, Ruhrgebiet, Niederrhein, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, München Stuttgart, Rhein-Neckar und Nürnberg. Mit ­Logistikparks können wir die Nachfrage schneller und effizienter bedienen.

LTM: Werfen wir einen Blick in die Zukunft: Welche Lösungen bieten die Logistik­immobilien von morgen und wie schätzen Sie den Markt für City-Logistik ein?
Bohne: Das ist ein spannendes Feld. E-Commerce fordert Flächen und das auch im stadtnahen Umfeld und innerstädtischen Bereich zur Versorgung der letzten Meile. Im Stadtgebiet können selbst gemischt genutzte Immobilien für Logistik, Handel und Büro oder mehrstöckige Logistikimmobilien eine Lösung sein. City-Logistikimmobilien bieten eine hohe Mietbindungskraft, weil innerstädtische Logistikflächen rar sind und eine hohe Drittverwendungs_fähigkeit aufweisen, selbst für den Handel oder die Büronutzung. Das wiederum verspricht Investoren ein geringes Vermietungsrisiko und sichere Cashflows, was das Investment in diesen neuen Immobilientyp lukrativ macht. Allerdings befindet man sich im Bereich der City-Logistik – trotz überzeugender Argumente – in der Experimentierphase. Das Investment bringt ein gewisses Marktrisiko mit sich, denn der Erfolg neuer Konzepte wird sich erst mittelfristig zeigen. Doch wer nicht wagt, der nicht gewinnt. Wir bei Panattoni arbeiten jedenfalls am Wandel der Logistikimmobilien und werden diesen mit innovativen Konzepten positiv gestalten.

LTM: Vielen Dank für das Gespräch,
Herr Bohne.

Panattoni Europe:
Im diesjährigen Ranking des EU Property Magazins ist Panattoni Europe entsprechend der Quadratmeter entwickelter Fläche Europas führender Projektentwickler für Industrie- und Logistikimmobilien. Es ist ein Tochterunternehmen der Panattoni Development Company, Newport Beach, USA, einem inhabergeführten und weltweit führenden Entwickler von Industrie- und Logistikflächen mit Niederlassungen in Nordamerika und ­Europa. Das Portfolio umfasst sowohl die spekulative Projektentwicklung, als auch nutzerspezifische Build-to-Suit-Lösungen, Fee-Development, Logistik Parks und Property Management. Seit seinem europäischen Markteintritt 2005 hat Panattoni Europe mehr als 6,3 Millionen Quadratmeter neuer Flächen erschlossen. Panattoni Europe plant Investitionen im Wert von 1,2 Milliarden Euro in City-Logistik. In Polen befinden sich bereits vier City-Logistik-Projekte in der Entwicklung. In Deutschland, einem der Fokus-Märkte des Unternehmens, werden ­innerhalb der nächsten drei Jahre weitere Projekte folgen.

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